- Pořadí kroků určují podmínky bank, ne pohodlí stran.
- Vyčíslení dluhu od banky platí jen k určitému datu — termíny musí sedět.
- Smlouvy nelze bezpečně dokončit bez znalosti podmínek obou bank.
Proč na pořadí kroků záleží
Většina prodejů dnes zahrnuje alespoň jednu banku, mnoho jich zahrnuje dvě — banku prodávajícího, která drží zástavu, a banku kupujícího, která poskytuje úvěr. Každá z nich má vlastní podmínky čerpání a každá chce mít jistotu dřív, než pustí peníze.
Výsledkem je, že pořadí kroků se neodvíjí od toho, co by bylo logické nebo pohodlné, ale od toho, co banky vyžadují. Právě proto nelze u úvěrového obchodu použít vzorovou smlouvu — ta podmínky konkrétních bank nezná.
Níže jsou nejčastější varianty. Přesný postup musí vždy odpovídat podmínkám bank, kupní smlouvě, právnímu stavu nemovitosti a požadavkům katastru.
Bez hypotéky, kupující platí z vlastních zdrojů
Nejjednodušší varianta, pokud na nemovitosti nevázne zástava ani jiná právní vada. Zapojeni jsou pouze schovatel a katastr.
- Strany se dohodnou na ceně a všech obchodních podmínkách.
- Advokát připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově.
- Kupující složí celou kupní cenu do úschovy.
- Schovatel písemně potvrdí přijetí peněz oběma stranám.
- Podá se návrh na vklad vlastnického práva.
- Katastr zapíše kupujícího jako vlastníka.
- Schovatel ověří podmínky a vyplatí prodávajícího.
- Proběhne předání nemovitosti a přepis energií.
Bez hypotéky, kupující financuje úvěrem
Banka posuzuje nejen kupujícího, ale i zastavovanou nemovitost. Obvykle si vyžádá odhad, kupní smlouvu a zástavní smlouvu ještě před čerpáním.
- Kupující doloží vlastní zdroje a předschválení úvěru.
- Banka provede nebo zajistí ocenění nemovitosti.
- Advokát sladí kupní smlouvu s podmínkami čerpání úvěru.
- Kupující podepíše s bankou úvěrovou a zástavní smlouvu.
- Na katastr se podá návrh na vklad zástavního práva banky, případně společně s převodem.
- Kupující složí vlastní zdroje do úschovy.
- Banka po splnění podmínek odešle úvěrovou část kupní ceny.
- Po převodu vlastnictví jsou peníze vyplaceny prodávajícímu.
Rezervační dokument by měl řešit, co se stane, pokud banka hypotéku neschválí nebo nemovitost ocení níže, než kupující očekával. Nestačí ústní ujištění, že „hypotéka určitě vyjde“.
Prodávající má hypotéku, kupující platí hotově
Nejdřív je potřeba získat od vaší banky vyčíslení nesplaceného úvěru, podmínky jeho splacení a příslib výmazu zástavního práva.
- Požádáte banku o vyčíslení dluhu ke konkrétnímu datu.
- Banka sdělí účet, částku a podmínky vydání potvrzení o zániku zástavy.
- Kupující složí celou kupní cenu do úschovy.
- Část ceny odpovídající dluhu odejde přímo bance prodávajícího.
- Banka po splacení vydá souhlas s výmazem zástavního práva.
- Proběhne převod vlastnictví a výmaz původní zástavy.
- Zbytek kupní ceny je vyplacen prodávajícímu.
Vyčíslení úvěru bývá platné pouze k určitému datu. Smlouvy musí počítat s termíny, narůstajícími úroky, případným poplatkem za předčasné splacení a s postupem při zpoždění. Prošlé vyčíslení znamená, že částka nesedí a peníze se nedají vyplatit.
Hypotéku má prodávající i kupující
Běžná, ale organizačně nejnáročnější varianta. Musí spolu navazovat podmínky dvou bank, kupní smlouva, úschova, výmaz původní zástavy a zápis zástavy nové.
- Prodávající získá od své banky vyčíslení dluhu a podmínky výmazu zástavy.
- Kupující dokončí schvalování hypotéky a ocenění nemovitosti.
- Advokát získá podmínky obou bank a promítne je do smluv.
- Kupující složí vlastní část kupní ceny do úschovy.
- Banka kupujícího připraví zástavní smlouvu a podmínky čerpání.
- Část kupní ceny odejde přímo bance prodávajícího na splacení starého úvěru.
- Původní banka vydá potvrzení umožňující výmaz své zástavy.
- Katastr zapíše vlastnictví kupujícího a zástavní právo jeho banky.
- Po splnění podmínek se zbývající kupní cena vyplatí prodávajícímu.
Konkrétní pořadí může být jiné. Některé banky vyžadují nejprve zápis své zástavy, jiné čerpají na základě podaného návrhu. Smlouvy proto nelze bezpečně dokončit bez znalosti podmínek obou bank.
Převzetí stávající hypotéky
Kupující někdy navrhne, že převezme váš úvěr — obvykle proto, že máte výhodnější úrokovou sazbu. Není to automatické a nelze s tím počítat jako s jistým způsobem financování.
- Prodávající i kupující kontaktují banku.
- Banka posoudí kupujícího jako nového dlužníka.
- Stanoví podmínky převzetí nebo změny úvěrového vztahu.
- Rozdíl mezi zůstatkem úvěru a kupní cenou se řeší vlastními zdroji nebo dalším financováním.
- Advokát sladí převzetí dluhu s kupní smlouvou a převodem vlastnictví.
Dokud banka převzetí písemně neschválí, nemáte jistotu. Rezervační smlouva by proto měla obsahovat i záložní scénář pro případ, že banka převzetí odmítne.
Břemena, exekuce, spoluvlastnictví
Tyto případy nelze řešit jedním univerzálním postupem. Nejdřív je nutné přesně zjistit povahu omezení a zda může být nemovitost vůbec převedena.
U exekuce, insolvence, sporu o vlastnictví, nezapsané stavby nebo komplikovaného spoluvlastnictví doporučuji nezahajovat smluvní proces bez individuální právní analýzy.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.