- Právní stav prověřte dřív, než zveřejníte inzerát — ne až při přípravě smluv.
- Neověřený výpis z katastru získáte online zdarma, ověřený na Czech POINTu.
- Zástava, plomba ani věcné břemeno prodej nevylučují — jen vyžadují jiný postup.
Jak si opatřit list vlastnictví
List vlastnictví je základní dokument, který o nemovitosti vypovídá nejvíc. Shrnuje, komu nemovitost patří, jaká práva ji zatěžují a na základě čeho ji současný vlastník nabyl. Než nemovitost nabídnete, měli byste ho mít před sebou v aktuální podobě — ne v té, kterou jste dostali při koupi před deseti lety.
Pro účely prodeje si opatřete výpis nový. Banka kupujícího i advokát připravující smlouvy budou chtít doklad, který není starý několik měsíců, protože stav katastru se může kdykoli změnit — třeba zápisem exekuce, o které vlastník nemusí hned vědět.
Co na listu vlastnictví číst
Výpis je rozdělen do částí označených písmeny. Každá z nich odpovídá na jinou otázku a každá může skrývat komplikaci, která prodej zdrží.
| Část | Co obsahuje | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| A | Vlastník a jeho podíl | Podílové spoluvlastnictví, společné jmění manželů, více vlastníků |
| B | Samotné nemovitosti — parcely, budovy, jednotky | Zda jsou zapsané všechny stavby, které na pozemku skutečně stojí |
| B1 | Práva ve prospěch vlastníka | Typicky služebnost cesty přes cizí pozemek — kupující ji potřebuje |
| C | Omezení vlastnického práva | Zástavní práva, věcná břemena, exekuce, zákaz zcizení a zatížení |
| D | Poznámky a další zápisy | Zahájená řízení, poznámky spornosti, insolvence |
| E | Nabývací titul | Podle něj poznáte, jakou listinu bude advokát potřebovat |
| F | Údaje o bonitě půdy u zemědělských pozemků | Relevantní zejména u pozemků mimo zastavěné území |
Plomba
Písmeno P u zápisu znamená, že s nemovitostí probíhá katastrální řízení. Dokud neskončí, není stav v katastru konečný. Plomba nemusí znamenat problém — může jít o vklad, který jste sami iniciovali — ale kupující ani jeho banka obvykle nechtějí obchod uzavřít, aniž by věděli, čeho se plomba týká. Zjistěte to dřív, než se na to někdo zeptá.
Pokud najdete exekuci, insolvenční poznámku, poznámku spornosti nebo zákaz zcizení, nezahajujte smluvní proces bez individuální právní analýzy. Některá omezení převod nevylučují, jiná ho činí neplatným.
Na co si dát pozor u bytové jednotky
U bytu neprodáváte jen prostor za dveřmi, ale také podíl na společných částech domu a s ním související práva i závazky vůči ostatním vlastníkům. Kupující — a zejména jeho banka — se proto ptají i na věci, které se samotného bytu netýkají.
- Prohlášení vlastníka. Vymezuje jednotku, její součásti a podíl na společných částech. Pokud se skutečný stav liší od prohlášení — například byl sloučen sklep nebo připojena lodžie — je potřeba to řešit.
- Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ. Dluhy na příspěvcích přecházejí na nového vlastníka. Kupující bude potvrzení chtít a banka ho často vyžaduje jako podmínku čerpání.
- Plánované a schválené opravy. Schválená rekonstrukce střechy nebo výtahu se promítne do budoucích plateb. Zamlčení takové informace vede ke sporu.
- Úvěr společenství vlastníků. Pokud dům splácí úvěr, kupující se na splátkách bude podílet. Uveďte to předem.
- Evidenční list a výše záloh. Kupující potřebuje vědět, kolik měsíčně zaplatí, včetně rozpisu položek.
Na co si dát pozor u domu a pozemku
U rodinných domů a pozemků bývá nejčastější komplikací nesoulad mezi skutečným a zapsaným stavem. Přístavba z devadesátých let, zimní zahrada nebo garáž, které nikdy nebyly zapsány do katastru, dokážou zablokovat hypotéku kupujícího, i když s nimi nikdo neměl desítky let problém.
Co má být v pořádku
- všechny stavby na pozemku jsou zapsané v katastru,
- hranice pozemku odpovídají katastrální mapě,
- přístup k nemovitosti je právně zajištěn,
- inženýrské sítě vedou po vlastním nebo zajištěném pozemku,
- kolaudační a stavební dokumentace existuje.
Co komplikuje prodej
- nezapsaná stavba nebo přístavba,
- přístup pouze přes cizí pozemek bez služebnosti,
- nezaměřená nebo sporná hranice,
- ochranné pásmo nebo omezení z územního plánu,
- stavba částečně přesahující na sousední parcelu.
Právně zajištěný přístup je věc, kterou vlastníci často podceňují. Pokud se k domu jezdí po pozemku souseda jen proto, že to tak bylo vždycky, a v katastru tomu neodpovídá žádná služebnost, banka takovou nemovitost nemusí přijmout do zástavy. Pro kupujícího to znamená, že nedostane hypotéku, i když jinak o nemovitost stojí.
Nejčastější právní komplikace
Většina těchto situací se dá vyřešit — jen potřebují čas. Právě proto se vyplatí je odhalit na začátku. Zjistit nezapsanou přístavbu ve chvíli, kdy máte podepsanou rezervaci a kupující čeká na čerpání hypotéky, znamená obvykle ztrátu kupujícího.
Až budete mít jistotu, že je právní stav v pořádku nebo že víte, co je potřeba dořešit, můžete se pustit do dalšího kroku — stanovení reálné prodejní ceny. Seznam podkladů, které si k tomu připravíte, najdete v tématu o dokumentech k prodeji.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.