Prodej bez realitní kanceláře

Chcete prodat svou nemovitost sami? Dává to smysl.

Pokud máte dostatek času, energie a chuti věnovat se přípravě, prezentaci, prohlídkám i koordinaci převodu, můžete nemovitost úspěšně prodat bez realitní kanceláře. Tady je celý postup v 11 krocích — u každého se prokliknete k podrobnému návodu.

Zobrazit postup prodeje Ověřit tržní cenu Vytvořit půdorys nemovitosti
Než začnete

Samostatný prodej je reálný. Potřebuje ale plán, čas a dobré podklady.

Prodat nemovitost bez realitní kanceláře není nic špatného ani neobvyklého. U standardního bytu nebo domu s přehledným právním stavem může zkušený a pečlivý vlastník zvládnout velkou část procesu sám.

Doporučuji však oddělit činnosti, které můžete bezpečně zvládnout sami, od činností vyžadujících odbornou odpovědnost. Typicky můžete sami připravit nemovitost, komunikovat se zájemci a vést prohlídky. Kupní smlouvu, smlouvu o úschově a návrh na vklad je naopak rozumné svěřit advokátovi se zkušeností s nemovitostmi.

Postup krok za krokem

Jak postupovat při prodeji nemovitosti bez realitní kanceláře

Následující postup odpovídá běžnému prodeji bytu, domu nebo pozemku. Konkrétní pořadí se může měnit podle právního stavu nemovitosti, způsobu financování a dohody mezi prodávajícím a kupujícím. U každého kroku najdete podrobný návod na samostatné stránce.

1

Právní stav nemovitosti a list vlastnictví

Stáhněte si list vlastnictví a ověřte vlastníky, zástavy, věcná břemena, plomby a soulad katastru se skutečným stavem.

 Podrobný návod 2

Jak stanovit prodejní cenu nemovitosti

Vycházejte z realizovaných cen, ne z inzerátů. Určete si cílovou i minimální přijatelnou cenu ještě předtím, než zveřejníte nabídku.

 Podrobný návod 3

Jaké dokumenty potřebujete k prodeji nemovitosti

Kompletní seznam podkladů pro byt, dům i pozemek — a co si vyžádat od SVJ, správce nebo stavebního úřadu.

 Podrobný návod 4

Příprava nemovitosti a profesionální fotografie

Co uklidit a opravit před focením, proč se vyplatí profesionální fotograf a jak pomáhá půdorys a video.

 Podrobný návod 5

Inzerát a inzerce nemovitosti bez realitní kanceláře

Kde inzerovat jako soukromá osoba, co musí být v textu a jaké formulace zájemce spolehlivě odradí.

 Podrobný návod 6

Prohlídky, prověření zájemců a bezpečnost prodeje

Jak si předem prověřit zájemce, jak prohlídku zorganizovat bezpečně a jak rozpoznat podvodné jednání.

 Podrobný návod 7

Rezervační smlouva a rezervační poplatek

Kdy rezervaci uzavřít, co v ní nesmí chybět a jak ošetřit situaci, kdy kupujícímu neschválí hypotéku.

 Podrobný návod 8

Kupní smlouva na nemovitost

Náležitosti kupní smlouvy, kontrolní seznam před podpisem a pravidla ověřování podpisů.

 Podrobný návod 9

Úschova kupní ceny

Srovnání advokátní, bankovní a notářské úschovy — ceny, rychlost a co musí obsahovat smlouva o úschově.

 Podrobný návod 10

Návrh na vklad a katastrální řízení

Jak se podává návrh na vklad, jak dlouho řízení trvá a co znamená plomba a ochranná lhůta.

 Podrobný návod 11

Předání nemovitosti a přepis energií

Předávací protokol, stavy měřidel, klíče, přepis energií a oznámení pro SVJ.

 Podrobný návod
Další témata

Co ještě potřebujete vědět

Témata, která nejsou samostatným krokem postupu, ale rozhodují o výsledku prodeje — od daní a nákladů až po odpovědnost za vady.

Daně při prodeji nemovitosti

Kdy je prodej osvobozen od daně z příjmů, jak funguje časový test a co dělat, když osvobozeni nejste.

Číst téma

Kolik stojí prodej nemovitosti bez realitní kanceláře

Rozpočet samoprodeje položku po položce — od PENB přes advokáta a úschovu až po poplatky katastru.

Číst téma

Energetický štítek (PENB) při prodeji

Kdy je PENB povinný, jak ho získat, kolik stojí a co dělat, když ho SVJ nemá.

Číst téma

Financování a hypotéka: modelové situace prodeje

Šest modelových situací — od nejjednodušší hotovostní koupě až po prodej zatížené nemovitosti kupujícímu s hypotékou.

Číst téma

Vady nemovitosti a odpovědnost prodávajícího

Co musíte kupujícímu sdělit, jak se liší skryté a právní vady a jak se chránit před pozdější reklamací.

Číst téma

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti svépomocí

Dvacet nejdražších chyb samoprodejců a konkrétní postup, jak se jim vyhnout.

Číst téma
Upřímné porovnání

Výhody a nevýhody prodeje bez realitní kanceláře

Prodej bez zprostředkovatele může být správná volba. Je však dobré vědět, že úspora provize neznamená nulové náklady a že část práce, odpovědnosti i rizika přebírá přímo prodávající.

Výhody

Co můžete samostatným prodejem získat

  • Úsporu nákladů za zprostředkování

    Neplatíte provizi realitní kanceláři. Stále však počítejte s náklady na advokáta, úschovu, fotografie, inzerci a PENB.

  • Plnou kontrolu nad procesem

    Sami rozhodujete o ceně, podobě prezentace, termínech prohlídek i výběru kupujícího.

  • Přímou komunikaci se zájemci

    Nemovitost znáte nejlépe a můžete osobně vysvětlit její historii, provoz, výhody i případná omezení.

  • Možnost zvolit si vlastní odborníky

    Fotografa, advokáta, banku, odhadce i technického specialistu si vybíráte sami a platíte jen za to, co potřebujete.

Nevýhody a rizika

Co budete muset převzít na sebe

  • Časovou náročnost

    Telefonáty, inzerce, prohlídky, vyjednávání a koordinace dokumentů zaberou u běžného bytu desítky hodin.

  • Riziko nesprávně stanovené ceny

    Příliš vysoká cena prodej prodlužuje. Příliš nízká může znamenat ztrátu vyšší než ušetřená provize.

  • Právní a organizační odpovědnost

    Musíte hlídat návaznost smluv, úschovy, hypoték, výmazu zástav, katastru, termínů a předání.

  • Obtížnější prověření zájemce

    Ne každý zájemce má připravené financování. Rezervace s nepřipraveným kupujícím prodej zablokuje na týdny.

Prodej bez realitní kanceláře neznamená prodej bez nákladů

Do rozpočtu zahrňte advokátní služby, úschovu, ověření podpisů, správní poplatek katastru, fotografie, inzerci, PENB, případné revize a náklady související s předčasným splacením hypotéky.

Podrobný rozpočet samoprodeje
Kdy už nebýt na všechno sám

Samostatný prodej neznamená, že musíte dělat úplně všechno osobně

Nejlepší výsledek často přinese kombinace vlastní kontroly a cíleného využití specialistů. Můžete si ponechat komunikaci a prohlídky, ale odborné části zadat jednotlivě.

Fotograf

Profesionální fotografie, video, dron a půdorys.

Advokát

Právní kontrola, smlouvy, úschova a katastr.

Hypoteční specialista

Koordinace bank, odhadu, čerpání a zástav.

Technický odborník

Kontrola stavu, vad, dokumentace a rekonstrukcí.

Daňový poradce

Posouzení osvobození a případné daně z příjmů.

Cenová konzultace

Ověření tržní ceny a reakce trhu bez převzetí prodeje.

Časté otázky

Na co se samoprodejci nejčastěji ptají

Ano. U standardního bytu nebo domu s přehledným právním stavem zvládne pečlivý vlastník velkou část procesu sám. Kupní smlouvu, smlouvu o úschově a návrh na vklad je ale rozumné svěřit advokátovi se zkušeností s převody nemovitostí.

Neplatíte provizi za zprostředkování, ale nesete náklady na advokáta, úschovu, energetický průkaz, fotografie a inzerci. Rozhoduje výsledná prodejní cena — ušetřená provize nemá hodnotu, pokud prodáte o stejnou částku levněji.

Od zveřejnění inzerátu po výplatu peněz z úschovy počítejte obvykle s několika měsíci. Samotné katastrální řízení u bezproblémového obchodu trvá přibližně tři až šest týdnů, včetně zákonné ochranné lhůty dvaceti dnů.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, daň z příjmů zůstala. Většina běžných prodejů je osvobozena — buď splněním časového testu, nebo dvouletým bydlištěm, nebo použitím peněz na vlastní bytovou potřebu. Podrobnosti najdete v tématu daně při prodeji nemovitosti.

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost je právní službou, kterou má poskytovat advokát nebo notář. Úspora několika tisíc korun za dokumentaci u obchodu za miliony je nejhůř umístěná úspora v celém procesu.

Standardem je předání až po zápisu vlastnického práva do katastru a po vyplacení kupní ceny z úschovy. Dřívější předání je možné, ale musí být v kupní smlouvě výslovně upravené včetně toho, kdo do té doby platí služby a nese odpovědnost za škodu.

Prodávejte sami, ale s dobře nastaveným plánem

Začněte kontrolou právního stavu a reálné ceny. Když budete mít kvalitní prezentaci, připravené dokumenty a bezpečný smluvní proces, může samostatný prodej fungovat velmi dobře.

Ověřit tržní cenu Chci pomoc s prodejem

Nechcete platit procenta? Prodám vaši nemovitost za fixních 150 000 Kč, což je konečná cena.

Jak to funguje

Informace na této stránce mají obecný vzdělávací charakter a nenahrazují individuální právní, daňové, technické ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na aktuálním právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.