- Neúplný inzerát odrazuje víc než upřímně přiznaná vada.
- Údaje z energetického průkazu patří už do inzerce.
- Nikdy nepodepisujte dokument, který vám pošle makléř „jen na ukázku“.
Kde inzerovat jako soukromý vlastník
Velké inzertní portály umožňují i soukromou inzerci, obvykle za poplatek v řádu stovek až nižších tisíců korun podle délky a viditelnosti nabídky. Vyplatí se být na více místech zároveň — kupující zpravidla používá jeden portál a na ostatní se nedívá.
Struktura dobrého inzerátu
Inzerát má dvě části, které plní jiný úkol. Parametry rozhodují o tom, jestli se nabídka objeví ve filtrech kupujícího. Text rozhoduje o tom, jestli po prohlédnutí fotek zvedne telefon.
Vyplňte všechny parametry
- dispozice a užitná plocha, u domu i plocha pozemku,
- druh vlastnictví — osobní, družstevní, státní,
- podlaží a informace o výtahu,
- typ stavby a rok výstavby či rekonstrukce,
- stav — novostavba, po rekonstrukci, dobrý, před rekonstrukcí,
- balkon, lodžie, terasa, sklep, garáž, parkování,
- orientace ke světovým stranám,
- energetická náročnost podle PENB,
- výše měsíčních nákladů,
- termín možného předání.
Nevyplněný parametr znamená, že se nabídka nezobrazí kupujícím, kteří podle něj filtrují. Prázdné pole „výtah“ vás může připravit o celou skupinu zájemců, kteří výtah hledají.
Jak napsat popis
Popis by měl odpovědět na otázky, které by jinak zájemce musel položit telefonem. Každá otázka, kterou zodpovíte předem, znamená o jeden zbytečný hovor méně — a zároveň o jednoho lépe připraveného zájemce víc.
- První odstavec: co prodáváte a kde. Typ nemovitosti, dispozice, plocha, lokalita, patro, stav. Bez přívlastků.
- Dispozice a vybavení. Projděte nemovitost tak, jak jí prochází návštěva. Uveďte rozměry hlavních místností.
- Technický stav. Kdy byla rekonstrukce, co je nové, co je původní. Buďte konkrétní — „po rekonstrukci“ nic neříká.
- Dům a společné části. Zateplení, stav střechy, výtah, plánované opravy, stav fondu oprav.
- Náklady. Měsíční zálohy a co obsahují. Kupující si to počítá vždy.
- Lokalita a dostupnost. Konkrétní zastávky, školy, obchody a dojezdové časy, ne obecné „výborná dostupnost“.
- Právní stav a termín předání. Volné, obsazené nájemcem, se zástavou. Uveďte to přímo.
- Kontakt a poznámka o zprostředkování. Prodej přímo vlastníkem, nabídky realitních kanceláří nevyžaduji.
Čemu se v inzerátu vyhnout
Formulace, které škodí
- text psaný pouze velkými písmeny,
- prázdné fráze typu „nabízíme k prodeji krásný byt“,
- „cena k jednání“ bez uvedení ceny,
- „informace pouze telefonicky“,
- vykřičníky a emoji,
- „ideální investice“ bez čísel.
Co je rizikové
- zamlčení známé vady nebo právního omezení,
- nepřesná nebo zavádějící výměra,
- diskriminační požadavky na kupující,
- zveřejnění osobních údajů třetích osob,
- fotografie sousedů nebo jejich majetku,
- chybějící údaj o energetické náročnosti.
Zvlášť pozor na výměry. Uvádějte je tak, jak vyplývají z dokumentace, a je-li rozdíl mezi podlahovou plochou podle prohlášení vlastníka a tím, co si naměříte, uveďte oba údaje a vysvětlete je. Nesrovnalost ve výměře je jedna z věcí, které kupující při přeměření řeší nejcitlivěji.
Jak poznat, že inzerát nefunguje
Portály ukazují počet zhlédnutí. Ten je nejlepší diagnostický nástroj, který máte — jen je potřeba ho číst společně s počtem poptávek.
| Situace | Pravděpodobná příčina | Co udělat |
|---|---|---|
| Málo zhlédnutí | Nabídka se nezobrazuje ve filtrech nebo je titulní foto slabé | Doplnit parametry, vyměnit titulní fotografii |
| Hodně zhlédnutí, málo poptávek | Cena neodpovídá tomu, co je na fotkách a v popisu | Přehodnotit cenu nebo prezentaci |
| Poptávky bez prohlídek | V popisu chybí něco, co zájemce zjistí až telefonem | Doplnit náklady, stav domu, právní stav |
| Prohlídky bez nabídek | Skutečnost nedosahuje dojmu z inzerátu | Upravit prezentaci nebo cenu, vyžádat zpětnou vazbu |
Co dělat s telefonáty od makléřů
Jakmile zveřejníte inzerát jako soukromá osoba, budou vám volat realitní kanceláře. Je to normální a úplně se tomu vyhnout nelze. Co ale můžete ovlivnit, je to, co při těchto hovorech podepíšete.
Nikdy nepodepisujte dokument, který vám někdo pošle jako „souhlas s oslovením klienta“, „potvrzení prohlídky“ nebo „registraci zájemce“, aniž byste si ho přečetli celý. Může jít o zprostředkovatelskou smlouvu se závazkem provize, i když se tak nejmenuje.
- Do inzerátu napište, že nabídky zprostředkování nevyžadujete. Neodradí to všechny, ale sníží to počet hovorů.
- Pokud makléř tvrdí, že má konkrétního kupce, žádejte to písemně a s jasnou informací, kdo a kdy provizi platí.
- Rozlišujte zprostředkování celého prodeje od jednorázové služby. Můžete si zaplatit jen cenovou konzultaci nebo kontrolu smluv, aniž byste předávali prodej.
- Nic nepodepisujte při prvním kontaktu ani na prahu bytu.
Až začnou chodit poptávky, přichází nejnáročnější část samoprodeje — prohlídky a prověřování zájemců.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.