- Průkaz musí být k dispozici už při inzerci, ne až u podpisu smlouvy.
- U bytu průkaz pro celý dům zajišťuje SVJ a má vám ho poskytnout.
- Když PENB neexistuje, lze jej nahradit vyúčtováním za poslední tři roky.
Co je PENB a co obsahuje
Průkaz energetické náročnosti budovy je dokument, který hodnotí, kolik energie budova spotřebuje na vytápění, chlazení, větrání, ohřev vody a osvětlení. Výsledkem je zařazení do klasifikační třídy od A po G — barevná stupnice, kterou znáte z domácích spotřebičů.
Pro kupujícího je to jeden z mála objektivních údajů o provozních nákladech, které dostane ještě před prohlídkou. U starších domů bez zateplení bývá průkaz nepříjemný, ale zamlčet se nedá — a kupující ho stejně uvidí.
Kdy je průkaz povinný
U prodeje nemovitosti je průkaz zpravidla povinný. Povinnost má prodávající a plní ji ve třech krocích.
- Zajistit zpracování průkazu energetickým specialistou zapsaným v seznamu ministerstva.
- Uvést údaje z průkazu v inzerci. Klasifikační třída patří do inzerátu od okamžiku zveřejnění, ne až na vyžádání.
- Předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy.
Nesplnění povinnosti je přestupkem, za který lze uložit pokutu. V praxi je ale citelnějším důsledkem to, že kupující bez průkazu nemusí získat hypotéku a obchod se zdrží o týdny, než se průkaz dodatečně zpracuje.
Výjimky a náhradní řešení
Zákon zná situace, kdy se průkaz nevyžaduje nebo kdy ho lze nahradit jiným dokladem.
Kdy se průkaz nevyžaduje
- u pozemku bez stavby,
- u budov s velmi malou energeticky vztažnou plochou,
- u staveb pro rodinnou rekreaci s omezeným užíváním,
- u budov určených k odstranění,
- u některých staveb pro bohoslužby a kulturní památek.
Náhradní řešení
- pokud SVJ průkaz nemá a nedodá ho,
- lze doložit vyúčtování energií za poslední tři roky,
- v inzerci se pak uvádí nejméně příznivá třída G,
- náhrada platí pro byt, ne pro celý dům,
- žádost SVJ podejte písemně a uschovejte si ji.
Pokud budete PENB od SVJ žádat, udělejte to písemně a kopii si uschovejte. Je to doklad, že jste povinnost plnili, i když vám průkaz nebyl poskytnut.
Jak průkaz získat a kolik stojí
Průkaz smí zpracovat pouze energetický specialista zapsaný v seznamu vedeném ministerstvem. Ověřte si zápis dřív, než zadáte objednávku — průkaz od nezapsané osoby je bezcenný.
| Typ nemovitosti | Kdo průkaz zajišťuje | Řádová cena |
|---|---|---|
| Byt v bytovém domě | SVJ pro celý dům, vy si vyžádáte kopii | Zpravidla zdarma nebo za kopii |
| Byt, kde SVJ průkaz nemá | Náhrada vyúčtováním za 3 roky | Bez nákladu |
| Rodinný dům | Vlastník si objednává sám | Nižší jednotky tisíc Kč podle složitosti |
| Novostavba | Průkaz existuje z kolaudace | Bez nákladu, stačí dohledat |
Co bude specialista potřebovat
- projektovou dokumentaci nebo alespoň půdorysy s rozměry,
- informace o konstrukcích, zateplení a oknech,
- údaje o zdroji tepla a ohřevu vody,
- informace o provedených rekonstrukcích,
- zpravidla i osobní prohlídku objektu.
Zpracování obvykle trvá několik dní až dva týdny podle dostupnosti podkladů. Právě proto ho zařiďte na začátku prodeje, ne až když máte kupujícího.
Platnost a co s ním po prodeji
- Platnost deset let od data vyhotovení.
- Dřívější pozbytí platnosti nastává při větší změně dokončené budovy — typicky zateplení, výměna oken nebo výměna zdroje tepla.
- Průkaz se předává kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy, v originále nebo ověřené kopii.
- Kopii si nechte pro vlastní evidenci a pro případ pozdějších dotazů.
Když PENB nemá SVJ
U bytových domů je zpracování průkazu pro celý dům věcí společenství vlastníků. Vlastníkovi jednotky má být na vyžádání poskytnut. V praxi se ale stává, že společenství průkaz nemá, nebo ho nechce vydat.
- Požádejte písemně. E-mail výboru nebo správci s jasným odkazem na to, že nemovitost prodáváte.
- Uschovejte si žádost i odpověď. Je to doklad, že jste povinnost plnili.
- Pokud průkaz neobdržíte, použijte náhradní řešení — vyúčtování energií za poslední tři roky.
- V inzerci uveďte nejméně příznivou třídu, jak zákon pro tento případ stanoví.
- Informujte o situaci kupujícího a jeho banku předem. Některé banky s náhradou pracují bez problému, jiné se doptávají.
Nechat si zpracovat vlastní průkaz jen pro svou jednotku obvykle nedává smysl — průkaz se zpracovává pro budovu jako celek. Náhradní řešení vyúčtováním je v této situaci legitimní cesta.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.