- Chybějící dokument umí posunout podpis kupní smlouvy o několik týdnů.
- Podklady od SVJ a energetický průkaz si zařiďte s předstihem — trvají nejdéle.
- Kompletní dokumentaci sdílejte až s prověřenými zájemci, ne s každým e-mailem.
Dokumenty, které potřebujete vždy
Nezáleží na tom, jestli prodáváte byt, dům nebo pozemek — bez následujících dokumentů se obchod nedokončí. Připravte si je dřív, než zveřejníte inzerát, protože právě na ně se zeptá první vážný zájemce.
- List vlastnictví. Aktuální výpis z katastru nemovitostí. Advokát i banka budou chtít ověřený, ne starší než několik měsíců.
- Nabývací titul. Listina, na jejímž základě jste vlastníkem — kupní nebo darovací smlouva, usnesení o dědictví, smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví. Pokud ji nemáte, vyžádejte si kopii ze sbírky listin katastrálního úřadu.
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). U prodeje zpravidla povinný a měl by být k dispozici už při inzerci.
- Doklad totožnosti. Advokát ověřuje totožnost všech účastníků, u manželů obou.
- Půdorys. Není povinný, ale výrazně zvyšuje důvěru i počet reakcí na inzerát.
Půdorys si můžete vytvořit sami v našem online editoru — zdarma a bez registrace. Vytvořit půdorys nemovitosti
Bytová jednotka
U bytu se kupující i banka ptají nejen na jednotku, ale i na dům a na hospodaření společenství vlastníků. Tyto podklady bývají nejčastější příčinou zdržení, protože je nemáte doma v šuplíku — musíte si o ně napsat správci nebo výboru.
| Dokument | Kde ho získáte | Jak dlouho to trvá |
|---|---|---|
| Prohlášení vlastníka | Sbírka listin katastru, správce domu | Dny |
| Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ | Správce domu nebo výbor SVJ | Dny až týdny |
| Evidenční list a výše záloh | Správce domu | Dny |
| Vyúčtování služeb za poslední období | Vlastní archiv, správce | Ihned |
| Zápisy ze shromáždění, plánované opravy | Výbor SVJ | Dny až týdny |
| Stav fondu oprav, případný úvěr domu | Správce domu | Dny |
| PENB pro celý dům | SVJ, případně energetický specialista | Týdny, pokud neexistuje |
Dluhy vůči společenství vlastníků přecházejí na nového vlastníka. Kupující proto potvrzení o bezdlužnosti chce a banka ho často vyžaduje jako podmínku čerpání úvěru. Vyžádejte si ho hned na začátku.
Rodinný dům
U domu je klíčové doložit, že stavba je v pořádku nejen technicky, ale i papírově. Kupující, který si bere hypotéku, potřebuje, aby banka dům přijala do zástavy — a banka se dívá právě na dokumentaci.
- List vlastnictví a snímek z katastrální mapy.
- Nabývací titul.
- Stavební dokumentace — projekt, stavební povolení nebo ohlášení, u novějších staveb kolaudační souhlas.
- Dokumentace k přístavbám a rekonstrukcím včetně povolení, pokud byla potřeba.
- Revizní zprávy — elektroinstalace, komín, plynové zařízení, hromosvod.
- Informace o sítích — přípojky vody, kanalizace, plynu a elektřiny, nebo naopak studna, septik a čistírna odpadních vod včetně povolení k nakládání s vodami.
- PENB pro dům.
- Doklady o odpadech a poplatcích obci.
U studny a domovní čistírny si ověřte, zda máte platné povolení k nakládání s vodami. Propadlé povolení je jedna z nejčastějších komplikací u starších domů a jeho obnovení trvá měsíce.
Pozemek
U pozemku kupující nekupuje stavbu, ale možnosti. Rozhodující proto není technický stav, ale to, co na pozemku smí vzniknout a jak se k němu dostane.
- List vlastnictví a katastrální mapa.
- Územně plánovací informace. Vyjádření stavebního úřadu k tomu, jak je pozemek v územním plánu zařazen a co na něm lze stavět. Je to nejdůležitější dokument, jaký u pozemku můžete mít.
- Informace o sítích a jejich kapacitě. Vyjádření správců sítí k možnosti připojení — nejen to, že sítě vedou v ulici.
- Právní zajištění přístupu. Buď pozemek sousedí s veřejnou komunikací, nebo existuje služebnost cesty zapsaná v katastru.
- Ochranná pásma a omezení — vedení vysokého napětí, plynovod, záplavové území, ochranné pásmo lesa.
- Nájemní nebo pachtovní smlouvy, pokud pozemek někdo užívá.
- Geometrický plán, pokud prodáváte pouze část pozemku.
Co si zařídit s předstihem
Některé podklady dostanete během jednoho dne, jiné trvají týdny. Pokud je začnete shánět až ve chvíli, kdy máte kupujícího a běží lhůty z rezervační smlouvy, dostanete se do zbytečného tlaku.
- Hned na začátku: list vlastnictví, nabývací titul, PENB, podklady od SVJ nebo správce.
- Před focením: půdorys s rozměry, aby mohl být součástí inzerátu.
- Před prohlídkami: vyúčtování služeb, výše záloh, revize, informace o plánovaných opravách.
- Před rezervací: vyčíslení zůstatku hypotéky od banky, pokud na nemovitosti vázne zástava.
- Před podpisem kupní smlouvy: čerstvý list vlastnictví pro kontrolu, zda nepřibyl nový zápis.
Jak podklady předávat bezpečně
List vlastnictví, půdorysy, nabývací titul a vyúčtování obsahují údaje, které nemusí mít každý, kdo si otevře inzerát. Rozesílat je jako přílohy e-mailu každému, kdo napíše, není dobrý nápad — ztrácíte přehled o tom, kdo je má, a nemáte možnost je vzít zpět.
Rozumný postup
- v inzerátu uveďte souhrn informací a půdorys,
- detailní podklady nabídněte až po prohlídce,
- kompletní dokumentaci dejte vážnému zájemci,
- sdílejte odkazem s omezenou platností,
- veďte si přehled, komu jste co poskytli.
Čemu se vyhnout
- přiložit list vlastnictví přímo do inzerátu,
- rozeslat smlouvy desítkám zájemců,
- předat originály neověřené osobě,
- posílat kopie občanského průkazu bez důvodu,
- nechat dokumenty v prázdné nemovitosti.
Až budete mít podklady pohromadě, je čas připravit nemovitost na focení. Kvalitní fotografie a půdorys jsou to, co rozhodne, jestli zájemce inzerát vůbec otevře.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.