- Titulní fotografie rozhoduje o prokliku víc než cena i popis.
- Náklad na fotografa je řádově nižší než částka, o kterou se běžně smlouvá.
- Cílem je ukázat skutečný prostor v jeho nejlepším stavu, ne ho zkreslit.
Proč jsou fotografie nejdůležitější částí prezentace
Kupující prochází desítky inzerátů ve výpisu, kde z každého vidí jednu fotografii, cenu, plochu a lokalitu. Rozhodnutí, jestli váš inzerát otevře, padne během zlomku vteřiny a padne podle obrázku. Sebelepší popis nemá šanci, pokud se k němu nikdo neproklikne.
Je to jediná část prodeje, kde relativně malá a jednorázová investice měřitelně mění počet poptávek. Víc poptávek znamená víc prohlídek, víc prohlídek znamená víc nabídek — a víc nabídek znamená, že vyjednáváte z pozice, kdy nejste závislí na jediném zájemci.
Příprava nemovitosti před focením
Fotograf nedokáže vyfotit nepořádek tak, aby vypadal dobře. Většinu práce odvedete vy v den před focením a nestojí to nic než čas.
Týden předem
- opravte kapající kohoutek, vrzající dveře a nefunkční žárovky,
- vyměňte poškozené silikony v koupelně a kuchyni,
- zakryjte nebo opravte viditelně odřené plochy,
- umyjte okna — na fotkách je to výrazně vidět,
- posekejte trávník a ukliďte okolí domu.
Den předem
- odkliďte z pracovních ploch v kuchyni úplně všechno,
- schovejte čisticí prostředky, koše, sušák, misky pro zvířata,
- z koupelny odstraňte ručníky, kosmetiku a osobní věci,
- sundejte magnetky a fotografie z lednice,
- schovejte osobní fotografie, diplomy a náboženské předměty,
- svažte a schovejte kabely od elektroniky,
- odneste přebytečný nábytek, který místnost zmenšuje,
- ukliďte boty a bundy z předsíně.
V den focení
- rozsviťte všechna světla a roztáhněte závěsy,
- ustelte postele a srovnejte polštáře,
- domácí zvířata zavřete do jiné místnosti nebo odvezte pryč,
- zaparkujte auta mimo záběr fasády,
- sklopte prkénko na toaletě a zavřete dvířka skříněk.
Zlaté pravidlo: z nemovitosti musí zmizet všechno, co prozrazuje, kdo v ní bydlí. Kupující si potřebuje představit sebe, ne vás. Neutrální prostor se prodává lépe než prostor plný osobnosti.
Fotky z mobilu versus profesionál
Moderní telefon fotí dobře. Problém není v přístroji, ale v tom, co fotografování interiéru obnáší: zvládnout obrovský rozdíl jasu mezi oknem a stínem, udržet svislé linie rovné a vybrat úhel, ze kterého je vidět návaznost místností.
Typické problémy fotek z mobilu
- protisvětlo udělá z okna bílou plochu a z pokoje tmavý kout,
- širokoúhlý objektiv deformuje rohy a proporce,
- špatně zvolený úhel opticky zmenší místnost,
- každá fotografie má jinou barevnost a expozici,
- na snímcích zůstávají osobní věci a nepořádek,
- svislé linie se sbíhají a místnost se „kácí“.
Co přinese profesionál
- správně zvládnuté světlo i v protisvětle,
- rovné svislice a přirozené proporce,
- barevně sjednocenou a technicky čistou sérii,
- výběr a pořadí snímků podle logiky prohlídky,
- záběry detailů, exteriéru a okolí,
- možnost videa, dronu nebo virtuální prohlídky.
Kolik fotografií a v jakém pořadí
Obvykle stačí patnáct až dvacet pět snímků. Pořadí by mělo kopírovat skutečnou prohlídku: nejsilnější záběr jako titulní, pak obývací prostor, kuchyň, ložnice, koupelna, doplňkové prostory, exteriér a nakonec okolí. Nikdy nedávejte na první místo koupelnu nebo chodbu.
Půdorys, video a virtuální prohlídka
Půdorys je po fotografiích druhý nejúčinnější prvek inzerátu. Kupující podle něj pochopí dispozici během vteřiny — a co je důležitější, pochopí, jestli mu nemovitost vyhovuje, ještě než přijde na prohlídku. To vám ušetří prohlídky s lidmi, kterým by se dispozice stejně nelíbila.
Půdorys si můžete nakreslit sami — bez registrace a zdarma. Vytvořit půdorys nemovitosti
Kde je hranice mezi prezentací a zkreslením
Uklizený prostor, dobré světlo a technicky čistá fotografie jsou naprosto v pořádku. Problém začíná tam, kde fotografie ukazuje něco, co v realitě není — nebo skrývá něco, co tam je.
V pořádku
- uklizený a odosobněný prostor,
- rozsvícená světla a roztažené závěsy,
- vyrovnání jasu mezi oknem a interiérem,
- srovnání svislých linií,
- focení v době, kdy je nejlepší světlo.
Zavádějící
- retuš vlhké skvrny nebo praskliny,
- odstranění sousední budovy z výhledu,
- vložení trávníku místo rozbité dlažby,
- extrémní širokoúhlý záběr zvětšující místnost,
- fotografie starší než poslední změna stavu.
Zkreslená fotografie nezvýší cenu — jen přivede zájemce, který na prohlídce zjistí rozdíl a ztratí důvěru. A s důvěrou obvykle odejde i ochota jednat o ceně.
Vady, které na fotografiích neukážete, je stejně potřeba sdělit — jinak za ně můžete odpovídat i po prodeji. Podrobnosti najdete v tématu o odpovědnosti za vady.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.