- Způsob financování zjistěte při prvním hovoru, ne až u rezervace.
- Do prázdné nemovitosti nechoďte na prohlídku sami.
- Žádný seriózní kupující nepotřebuje, abyste mu cokoli platili.
Co zjistit před prohlídkou
Prohlídka stojí čas vás i zájemce. Krátký telefonát předem odfiltruje ty, kterým nemovitost stejně nevyhovuje, a zároveň vám dá první představu o tom, jak vážný zájemce to je.
- Jméno a telefonní číslo. Neanonymní kontakt je minimum. Zájemce, který ho odmítne sdělit, na prohlídku nepotřebujete.
- Pro koho nemovitost kupuje. Vlastní bydlení, investice, pro děti, pro rodiče. Určuje to, na co se bude ptát.
- Způsob financování. Vlastní prostředky, hypotéka, nebo prodej stávajícího bydlení. Zásadní informace pro termíny.
- Termín, kdy se potřebuje nastěhovat. Pokud se potřebuje nastěhovat za měsíc a vy můžete až za půl roku, je lepší to vědět hned.
- Zda už nemovitost viděl ve výpisu jiného makléře. Předejdete situaci, kdy se později objeví nárok na provizi.
Není nutné hned při prvním hovoru požadovat finanční dokumenty. Stačí vědět, jestli zájemce kupuje z vlastních zdrojů, nebo bude potřebovat hypotéku — a v druhém případě, jestli už má něco předjednáno.
Jak prohlídku zorganizovat
Nejpraktičtější je vyhradit si jeden nebo dva bloky v týdnu a do nich prohlídky soustředit. Ušetříte si desítky cest a zájemci vidí, že se o nemovitost zajímá víc lidí.
- Plánujte po sobě jdoucí individuální prohlídky, ne jednu hromadnou. Zájemce se v soukromí zeptá i na to, co by před ostatními neřekl.
- Počítejte s dvaceti až třiceti minutami na jednu prohlídku a nechte mezi nimi rezervu.
- Prohlídky plánujte za denního světla, pokud je to možné. Byt viděný v lednu v šest večer působí jinak než v poledne.
- Nechte zájemce chodit samostatně. Neveďte ho za ruku a nemluvte celou dobu — potřebuje si udělat vlastní dojem.
- Připravte si složku s podklady, abyste na jakoukoli otázku mohli hned ukázat odpověď.
- Po prohlídce si vyžádejte konkrétní zpětnou vazbu. Zdvořilé „ozveme se“ vám nic neřekne, ale „je to malé na to, co hledáme“ ano.
Na co se zájemci ptají
Na většinu otázek se dá připravit. Nejistá nebo vyhýbavá odpověď vzbudí podezření i tam, kde žádný problém není.
Jak ověřit, že zájemce má peníze
Nejbolestivější scénář samoprodeje: stáhnete inzerci, čekáte šest týdnů na kupujícího s hypotékou a pak se dozvíte, že úvěr neprošel. Mezitím jste přišli o ostatní zájemce a nabídka je „okoukaná“.
| Typ kupujícího | Co doložit | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Z vlastních zdrojů | Potvrzení banky o zůstatku nebo blokaci prostředků | Ověřte, že peníze jsou skutečně k dispozici, ne v investici |
| S hypotékou | Potvrzení o předschválení úvěru od banky | Předschválení není schválení — banka ještě ocení nemovitost |
| Prodává své bydlení | Doklad, že svou nemovitost už má prodanou | Nejrizikovější varianta — váš prodej závisí na cizím obchodu |
| Investor | Zpravidla rychlý, často z vlastních zdrojů | Očekávejte tvrdé vyjednávání o ceně |
Doklady o financování je běžné požadovat ve chvíli, kdy se blížíte k rezervaci — ne při prvním telefonátu. Zájemce, který vám ani před podpisem rezervace nedoloží nic, není připravený kupující.
Bezpečnost a ochrana osobních údajů
Při prohlídce pouštíte do svého domova cizí lidi, o kterých víte jen to, co vám sami řekli. Několik jednoduchých pravidel riziko výrazně snižuje.
- Cennosti, hotovost, klíče a dokumenty uložte mimo dosah. Včetně šperků v ložnici a léků v koupelně.
- Do prázdné nemovitosti choďte s doprovodem. Nebo alespoň někomu předem sdělte, kde jste a s kým.
- Nenechávejte zájemce o samotě v místnostech, kde nemáte přehled.
- Nepředávejte originály dokumentů nikomu, koho jste neověřili. Kopie stačí.
- Nesbírejte a neukládejte kopie občanských průkazů zájemců bez právního důvodu. K prohlídce žádný takový důvod nemáte.
- Nezveřejňujte v inzerátu časy, kdy nikdo není doma, ani detaily o zabezpečení.
- Po prohlídkách zkontrolujte okna a zámky.
Nikdy nepodepisujte „rezervační“ dokument, který na prohlídku přinese zájemce, a nepřijímejte hotovost na místě. Cokoli se týká peněz a závazků, patří do písemné smlouvy připravené právníkem.
Nejčastější podvody a jak je poznat
Samoprodejci jsou pro podvodníky atraktivní cíl — nemají za sebou kancelář, která by scénář poznala. Většina pokusů přitom vypadá podobně.
Kupující, který nabídne plnou cenu bez prohlídky
Často z ciziny, komunikuje pouze e-mailem, spěchá a nabízí platbu přes „mezinárodního prostředníka“ nebo šekem. Následně po vás bude chtít poplatek za převod, notáře nebo právní služby.
Vlastní rezervační smlouva přinesená zájemcem
Vypadá standardně, ale obsahuje jednostranné sankce, dlouhý závazek nemovitost dál nenabízet nebo skrytou zprostředkovatelskou doložku. Někdy je to ve skutečnosti smlouva o zprostředkování s provizí.
Nátlak na rychlý podpis a platbu mimo úschovu
„Úschova je zbytečná, zdrží to o měsíc, převedu vám peníze rovnou.“ Přímá platba znamená, že jedna ze stran nese celé riziko.
Falešný zájemce, který si jen obhlíží nemovitost
Vyptává se na zabezpečení, kdy nebýváte doma, kdo s vámi bydlí, ale samotná nemovitost ho příliš nezajímá.
Změna čísla účtu na poslední chvíli
Před odesláním peněz přijde e-mail, že se změnil účet úschovy. Adresa odesílatele se liší v jednom znaku.
Jakmile máte vážného zájemce, přichází na řadu dohoda o obchodních podmínkách a rezervace. Právě v tomto okamžiku se rozhoduje, co se stane, když obchod nedopadne.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.