- Nejdražší chyba je špatná cena. Stojí víc než celá ušetřená provize.
- Většina problémů vzniká ze špatného pořadí kroků, ne z neznalosti práva.
- Nikdy nepodepisujte dokument, který vám podá druhá strana na místě.
Chyby v přípravě
1. Inzerovat dřív, než znáte právní stav
Prodávající zveřejní nabídku, najde kupujícího a teprve advokát odhalí nezapsanou přístavbu nebo chybějící přístup. Kupující mezitím nedostane hypotéku a odchází — a vy jste ztratili šest týdnů.
2. Shánět dokumenty až pod tlakem termínů
Potvrzení o bezdlužnosti od SVJ může trvat týdny. Energetický průkaz, pokud neexistuje, také. Když je začnete shánět po podpisu rezervace, běží vám lhůty.
3. Nemít vyčíslenou hypotéku
Nevíte, kolik zbývá doplatit, jaký je poplatek za předčasné splacení a jaké jsou podmínky výmazu zástavy. Termíny ve smlouvě pak nesedí s platností vyčíslení.
Chyby v ceně a prezentaci
4. Nasadit cenu podle inzerátů, které se neprodávají
Nejdražší chyba samoprodejce. V inzerci zůstávají právě ty nabídky, které jsou předražené — ty správně naceněné zmizely za dva týdny. Když se podle nich řídíte, kopírujete cenu neprodejných nabídek.
5. Připočíst k ceně náklady na rekonstrukci
Šest set tisíc investovaných do koupelny neznamená, že nemovitost má o šest set tisíc vyšší hodnotu. Trh platí za výsledek srovnaný s alternativami, ne za vaše výdaje.
6. Fotit mobilem v podvečer
Tmavé fotky s neustlanou postelí a sušákem v obýváku snižují proklikovost inzerátu o desítky procent. Nabídku uvidí méně lidí a vy to poznáte až podle toho, že nikdo nevolá.
7. Napsat neúplný inzerát
Chybějící výše záloh, nevyplněný parametr výtahu nebo „cena k jednání“ bez uvedení ceny. Zájemce buď nabídku nenajde ve filtrech, nebo se nedozví to, co potřebuje, a jde dál.
8. Postupně zlevňovat po malých krocích
Několik slev po dvaceti tisících signalizuje, že jste ochotní jít dál. Kupující pak čekají na další krok místo toho, aby jednali.
Chyby při jednání se zájemci
9. Neověřit, že zájemce má peníze
Stáhnete inzerci, čekáte šest týdnů a pak se dozvíte, že hypotéka neprošla. Mezitím jste odmítli ostatní zájemce a nabídka je „okoukaná“.
10. Podepsat rezervační smlouvu přinesenou zájemcem
Může obsahovat jednostranné sankce, nepřiměřeně dlouhý závazek nemovitost dál nenabízet nebo skrytou zprostředkovatelskou doložku s provizí.
11. Zamlčet známou vadu
Vlhkost ve sklepě, hluk z blízké provozovny nebo schválená rekonstrukce střechy za dva miliony. Kupující to zjistí a vrátí se to jako nárok na slevu nebo na odstoupení od smlouvy — i roky po předání.
12. Brát vyjednávání osobně
Kritika nemovitosti je vyjednávací technika, ne útok na vás. Uražená reakce na nízkou nabídku ukončí jednání, které se mohlo dostat na rozumnou cenu.
Chyby ve smlouvách a penězích
13. Použít vzor kupní smlouvy z internetu
Vzor neřeší výmaz staré zástavy, čerpání úvěru, postup při zamítnutí vkladu ani odpovědnost za škodu do předání. Chyba znamená přerušení vkladu — s penězi uvázlými v úschově a běžícími termíny.
14. Prodat bez úschovy
„Úschova je zbytečná, převedu vám peníze rovnou.“ Znamená to, že jedna ze stran plní jako první a nese celé riziko. Zamítnutý vklad nebo odstoupení se pak řeší jen soudně.
15. Neověřit změnu čísla účtu
Před odesláním peněz přijde e-mail, že se změnil účet úschovy. Adresa odesílatele se liší v jediném znaku. Dnes nejčastější útok na realitní transakce.
16. Předat klíče před zápisem do katastru
Kupující se potřebuje rychle nastěhovat, vy mu vyjdete vstříc. Pokud obchod padne, vystěhování osoby, která už v nemovitosti bydlí, je zdlouhavý proces.
Chyby na konci prodeje
17. Předat bez písemného protokolu
Bez zaznamenaných stavů měřidel a popsaného stavu se za půl roku těžko dokazuje, kdo dluží za vyúčtování a v jakém stavu byla nemovitost předána.
18. Zrušit pojištění příliš brzy
Pojistku zrušíte po podpisu smlouvy, ale odpovědnost za nemovitost nesete až do předání. Riziko škody v mezidobí pak nenese nikdo.
19. Zapomenout na oznámení osvobozeného příjmu
Peníze skutečně použijete na nové bydlení, ale zapomenete to oznámit finančnímu úřadu. Ten pak doměří daň, přestože podmínka použití byla splněna.
20. Vyhodit doklady o rekonstrukcích
Pokud prodej není osvobozen od daně z příjmů, prokázané náklady na technické zhodnocení snižují základ daně. Bez faktur je uplatnit nelze.
Většina těchto chyb má společný jmenovatel: udělá se krok dřív, než je hotový ten předchozí. Pokud si projdete celý postup v pořadí, ve kterém je popsán, většině z nich se vyhnete bez jakéhokoli nákladu navíc.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.