- Prodej bez provize neznamená prodej zdarma — náklady jen přecházejí na vás.
- Největší skrytou položkou bývá poplatek za předčasné splacení hypotéky.
- Doklady o všech nákladech uschovejte — mohou snížit daň z příjmů.
Přehled nákladových položek
Následující přehled vychází z běžných tržních cen a slouží k sestavení rozpočtu. Konkrétní částky se liší podle lokality, dodavatelů a složitosti obchodu — berte je jako řádovou orientaci, ne jako ceník.
| Položka | Nutnost | Řádová cena |
|---|---|---|
| Kompletní právní servis kupní smlouva, úschova, návrh na vklad |
Prakticky nutné | Jednotky až nižší desítky tisíc Kč |
| Úschova kupní ceny | Prakticky nutné | Často součást balíčku, jinak jednotky tisíc Kč |
| Průkaz energetické náročnosti | Zpravidla povinné | U bytu nižší tisíce Kč, u domu víc |
| Správní poplatek za vklad | Povinné | Stanoven zákonem, obvykle platí kupující |
| Ověření podpisů | Povinné | Desítky až stovky Kč za podpis |
| Profesionální fotografie | Doporučeno | Jednotky tisíc Kč |
| Půdorys | Doporučeno | Zdarma, pokud si ho uděláte sami |
| Inzerce na portálech | Doporučeno | Stovky až nižší tisíce Kč měsíčně |
| Výpisy z katastru | Podle potřeby | Desítky až stovky Kč |
| Revize a technické podklady | U domů častěji | Jednotky tisíc Kč |
| Předčasné splacení hypotéky | Podle situace | Podle sazebníku banky, může být významné |
| Daň z příjmů | Pokud nejste osvobozeni | Ze zisku, může jít o statisíce |
Uvedené částky jsou orientační a odrážejí běžné tržní rozpětí. Vždy si vyžádejte konkrétní nabídku.
Náklady, kterým se nevyhnete
Následující položky musíte zaplatit bez ohledu na to, jak prodáváte. Rozdíl mezi prodejem s realitní kanceláří a bez ní je v tom, kdo je objedná a zaplatí.
- Energetický průkaz. Zpravidla povinný. U bytu ho může mít SVJ pro celý dům, pak platíte nanejvýš kopii.
- Ověření podpisů na listině, která jde na katastr.
- Správní poplatek za návrh na vklad. Zákonem stanovená částka, v praxi ji nejčastěji platí kupující.
- Výpisy a listiny z katastru, které si musíte opatřit.
- Daň z nemovitých věcí za rok prodeje, pokud jste byli vlastníkem k 1. lednu.
Náklady, které se obvykle vyplatí
Tyto položky nejsou povinné, ale u většiny prodejů se vrátí — buď ve vyšší ceně, nebo v ušetřeném čase.
Náklady, na které se zapomíná
Tyhle položky rozpočet nejčastěji rozhodí, protože je většina lidí do plánu vůbec nezahrne.
- Poplatek za předčasné splacení hypotéky. Záleží na tom, zda splácíte v období fixace nebo mimo ně. Vyžádejte si vyčíslení dřív, než se dohodnete na termínu prodeje.
- Poplatek za výmaz zástavního práva a související administrativu u banky.
- Doplacení dluhů vůči SVJ, pokud nějaké máte. Kupující bude chtít potvrzení o bezdlužnosti.
- Vyklizení a odvoz nábytku. U domu po dlouholetém bydlení bývá překvapivě nákladné.
- Náklady na dvojí bydlení, pokud se stěhujete dřív, než dostanete peníze z úschovy.
- Geometrický plán, pokud prodáváte jen část pozemku.
- Dořešení právních vad — dodatečné zaměření stavby, zápis přístavby, zřízení služebnosti přístupu.
- Daň z příjmů, pokud nesplňujete podmínky osvobození. Nejvýznamnější položka ze všech.
Váš čas jako největší položka
Čas není účetní náklad, ale je to skutečná investice. U běžného prodeje bytu počítejte řádově s desítkami hodin rozložených do několika měsíců.
| Činnost | Orientační časová náročnost |
|---|---|
| Shánění dokumentů a podkladů | 5–10 hodin rozložených do týdnů |
| Příprava nemovitosti a focení | 5–15 hodin podle rozsahu úklidu a oprav |
| Průzkum cen a tvorba inzerátu | 3–6 hodin |
| Telefonáty a e-maily se zájemci | 10–30 hodin v průběhu inzerce |
| Prohlídky | 1 hodina na prohlídku včetně cesty, obvykle 10–30 prohlídek |
| Vyjednávání a koordinace smluv | 5–15 hodin |
| Předání a administrativa po prodeji | 5–10 hodin |
Časy jsou orientační a u domů nebo nemovitostí s právními komplikacemi bývají výrazně vyšší.
Kdy se samoprodej finančně vyplatí
Rozhodnutí by se nemělo dělat podle toho, kolik ušetříte na provizi, ale podle toho, jestli dokážete prodat za srovnatelnou cenu ve srovnatelném čase.
Samoprodej dává smysl, když
- máte dostatek času a jste flexibilní,
- nemovitost má přehledný právní stav,
- jde o žádanou lokalitu a běžný typ nemovitosti,
- nespěcháte a můžete čekat na správného kupce,
- zvládnete věcně vyjednávat o ceně,
- na odborné části si najmete specialisty.
Zvažte pomoc, když
- nemovitost má právní vady nebo komplikace,
- prodáváte pod časovým tlakem,
- jde o netypickou nebo drahou nemovitost,
- nemůžete být k dispozici na prohlídky,
- obtížně snášíte kritiku své nemovitosti,
- na prodej navazuje koupě jiného bydlení.
Ušetřená provize nemá hodnotu, pokud prodáte o stejnou částku levněji. Naopak správně nastavená cena a dobrá prezentace mohou přinést víc, než kolik činí jakákoli provize. Rozhoduje výsledná cena, ne seznam ušetřených položek.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.