- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Daň z příjmů zůstala.
- U nemovitostí nabytých od roku 2021 je časový test deset let, dříve pět.
- Osvobozený příjem nad zákonný limit může podléhat oznamovací povinnosti.
Jaké daně se prodeje týkají
Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dříve platil kupující (a v ještě starší úpravě prodávající), byla zrušena. Zůstává několik věcí, které je potřeba ohlídat.
Daňové předpisy se mění a jejich výklad závisí na konkrétní situaci. Informace níže mají orientační charakter. U větších částek nebo u jakékoli nejistoty se poraďte s daňovým poradcem — jeho odměna je zlomkem případné daně.
Kdy je prodej osvobozen
Většina běžných prodejů je od daně z příjmů osvobozena. Osvobození lze získat třemi nezávislými cestami — stačí splnit kteroukoli z nich.
| Cesta k osvobození | Podmínka | Typická situace |
|---|---|---|
| Časový test | Vlastnictví po zákonem stanovenou dobu — 10 let u nemovitostí nabytých od roku 2021, 5 let u nabytých dříve | Investiční byt, chata, zděděná nemovitost držená delší dobu |
| Bydliště | Měli jste v nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem nejméně 2 roky | Prodej bytu, ve kterém jste sami bydleli |
| Bytová potřeba | Příjem použijete na obstarání vlastní bytové potřeby v zákonné lhůtě a oznámíte to správci daně | Prodáváte, abyste koupili jiné bydlení |
Podmínky i lhůty se v čase měnily. Vždy si ověřte znění platné pro rok, ve kterém jste nemovitost nabyli a ve kterém ji prodáváte.
Časový test a jak se počítá
Časový test je doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit, aby byl příjem z prodeje osvobozen bez ohledu na to, zda jste v ní bydleli nebo co s penězi uděláte.
- Nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021: časový test deset let.
- Nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020: časový test pět let. Delší lhůta se na ně zpětně nevztahuje.
Od kdy se doba počítá
Rozhodující je okamžik nabytí vlastnického práva. U koupě je to den vzniku právních účinků vkladu do katastru, tedy zpravidla den podání návrhu — ne den podpisu smlouvy.
Osvobození při použití na vlastní bytovou potřebu
I když časový test ani podmínku bydliště nesplňujete, můžete být osvobozeni, pokud peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Toto osvobození má ale dvě podmínky, na kterých se nejčastěji chybuje.
- Použití v zákonné lhůtě. Prostředky musíte použít v období stanoveném zákonem — zpravidla v roce následujícím po získání příjmu, případně v roce předcházejícím, pokud jste bytovou potřebu pořídili dříve.
- Oznámení správci daně. Použití na bytovou potřebu je nutné finančnímu úřadu oznámit ve stanovené lhůtě. Bez oznámení o osvobození přijdete, i kdybyste všechny ostatní podmínky splnili.
Co se počítá jako bytová potřeba
- koupě bytu, domu nebo pozemku pro stavbu bydlení,
- výstavba nebo změna dokončené stavby sloužící k bydlení,
- splacení úvěru použitého na financování bytové potřeby,
- úhrada za převod družstevního podílu,
- vypořádání spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů k bydlení.
Nejčastější chyba: prodávající peníze skutečně použije na nové bydlení, ale zapomene to oznámit. Finanční úřad pak doměří daň, přestože podmínka použití byla splněna. Oznámení si hlídejte stejně pečlivě jako samotný nákup.
Jak se daň počítá, když osvobozeni nejste
Zdaňuje se rozdíl mezi příjmem z prodeje a prokázanými výdaji. Výsledek se uvádí v daňovém přiznání jako ostatní příjem a zdaňuje se sazbou daně z příjmů fyzických osob platnou pro daný rok.
Co lze uplatnit jako výdaj
- Pořizovací cenu nemovitosti podle nabývacího titulu. U zděděné nebo darované nemovitosti se použije cena zjištěná podle zvláštního předpisu ke dni nabytí.
- Prokázané náklady na technické zhodnocení, opravy a údržbu — rekonstrukce, přístavby, výměna oken. Nutné doložit fakturami.
- Výdaje související s prodejem — provize, znalecký posudek, inzerce, právní služby, správní poplatky.
- Zaplacenou daň z nabytí, pokud jste ji v minulosti uhradili.
Doklady schovávejte od okamžiku koupě, ne až od okamžiku, kdy začnete prodávat. Faktura za rekonstrukci koupelny z roku 2015 může u neosvobozeného prodeje ušetřit desetitisíce korun — ale jen tehdy, pokud ji máte.
Daňové přiznání a oznamovací povinnost
Je potřeba rozlišit dvě různé povinnosti, které se často zaměňují.
Daňové přiznání
- podává se, když příjem osvobozen není,
- příjem se uvádí jako ostatní příjem,
- uplatňují se proti němu prokázané výdaje,
- podává se za rok, ve kterém jste příjem obdrželi,
- v běžné lhůtě pro daňové přiznání.
Oznámení osvobozeného příjmu
- týká se osvobozených příjmů nad zákonný limit,
- podává se, i když je daň nulová,
- nesplnění je sankcionováno pokutou,
- limit i formulář si ověřte podle aktuální úpravy,
- samostatné od oznámení bytové potřeby.
Pokud si nejste jistí, do které kategorie váš prodej spadá, je rozumné situaci konzultovat ještě před podpisem kupní smlouvy. U prodeje, kde do splnění časového testu zbývá pár měsíců, může mít posunutí termínu hodnotu vyšší než celá cena poradenství.
Daň z nemovitých věcí po prodeji
Daň z nemovitých věcí je roční daň z vlastnictví a s daní z příjmů nesouvisí. Poplatníkem je ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu daného zdaňovacího období.
- Pokud jste prodali během roku, daň za daný rok platíte ještě vy — byli jste vlastníkem k 1. lednu.
- Po prodeji se odhlaste. Finančnímu úřadu oznamte, že jste přestali být poplatníkem, aby vám nechodil platební výměr i další rok.
- Kupující podává přiznání za rok následující po nabytí.
- Lhůta pro podání je zpravidla do konce ledna následujícího roku.
Tuhle drobnost samoprodejci často přehlédnou a překvapí je složenka rok po prodeji. Vyřízení je jednoduché, ale musíte na něj myslet.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.