- Bez písemného protokolu se stav při předání prakticky nedá prokázat.
- Stavy měřidel opište přesně a raději je i vyfoťte.
- Pojištění rušte až po předání a po zápisu kupujícího do katastru.
Kdy nemovitost předat
Standardem je předání až poté, co je kupující zapsán v katastru jako vlastník a kupní cena je vyplacena z úschovy. Do té doby nesete odpovědnost za nemovitost vy a nemáte jistotu, že obchod doběhne.
Dřívější předání je možné — třeba když se kupující potřebuje rychle nastěhovat — ale mělo by být v kupní smlouvě výslovně upravené. Musí být jasné, kdo do převodu platí služby, kdo nese odpovědnost za škodu a co se stane, pokud vklad nakonec neproběhne a kupující už v nemovitosti bydlí.
Předání klíčů před zápisem do katastru a před výplatou kupní ceny je jedna z nejrizikovějších věcí, které může prodávající udělat. Pokud obchod padne, vystěhování osoby, která už v nemovitosti bydlí, je zdlouhavý proces.
Co musí obsahovat předávací protokol
Zákon písemný protokol nenařizuje, ale bez něj se v případě sporu prakticky nedá prokázat, v jakém stavu byla nemovitost předána. Sepisuje se na místě, podepisují ho obě strany a každá si ponechá jedno vyhotovení.
- Datum, čas a místo předání a identifikaci obou stran.
- Přesné určení nemovitosti podle kupní smlouvy.
- Stavy všech měřidel — elektroměr, plynoměr, vodoměry studené i teplé vody, měřiče tepla. Opište i výrobní čísla.
- Počet a druh předaných klíčů — vchodové dveře, byt, sklep, schránka, garáž, čip od vchodu.
- Soupis předávaného vybavení podle kupní smlouvy.
- Popis stavu nemovitosti a soupis zjištěných vad.
- Předané dokumenty — návody, revizní zprávy, záruční listy, klíče od pojistek.
- Podpisy obou stran.
Vyfoťte si displeje všech měřidel tak, aby bylo čitelné číslo i výrobní označení. Fotografie s datem je při pozdějším sporu o vyúčtování nejlepší důkaz, jaký můžete mít.
Přepis energií a služeb
Přepis se provádí se stavy měřidel z protokolu. U většiny dodavatelů stačí online formulář podepsaný oběma stranami. Původní smlouvu ukončíte ke dni předání, kupující uzavře novou.
| Co přepsat | Kdo to řeší | Poznámka |
|---|---|---|
| Elektřina | Dodavatel elektřiny | Nutný stav elektroměru a jeho výrobní číslo |
| Plyn | Dodavatel plynu | Stejný postup jako u elektřiny |
| Voda | Vodárenská společnost nebo SVJ | U bytů obvykle přes správce domu |
| Teplo | Dodavatel tepla nebo SVJ | Podle způsobu vytápění domu |
| Internet a televize | Poskytovatel | Zkontrolujte závazek a výpovědní lhůtu |
| Odpady | Obec nebo město | Odhlaste k datu předání |
| Koncesionářské poplatky | Podle aktuální úpravy | Odhlaste k datu předání |
Nezapomeňte odhlásit trvalý pobyt, pokud jste ho měli v prodávané nemovitosti. Nový vlastník ho za vás nezruší a nepříjemnosti přijdou později — typicky s doručováním úřední pošty.
Oznámení SVJ a správci
U bytu máte vůči společenství vlastníků oznamovací povinnost. Změnu vlastníka nahlaste bez zbytečného odkladu — předejdete tomu, aby vám chodily předpisy záloh a vyúčtování za období, kdy už byt nevlastníte.
- oznamte změnu vlastníka výboru SVJ nebo správci domu,
- předejte kontaktní údaje nového vlastníka,
- vyžádejte si konečné vyúčtování ke dni převodu,
- dohodněte, komu bude vyplacen případný přeplatek,
- u družstevního bytu postupujte podle stanov družstva.
Pojištění a odpovědnost za škodu
Odpovědnost za nemovitost přechází na kupujícího zpravidla předáním, ne podpisem smlouvy. Pokud v mezidobí praskne stoupačka, řeší se to podle toho, co je v kupní smlouvě sjednáno.
- Pojištění nechte běžet až do předání. Zrušit pojistku dřív znamená, že riziko škody nenese nikdo.
- Po předání pojistku ukončete nebo ji převeďte, pokud se na tom strany dohodly.
- Upozorněte kupujícího, aby si sjednal vlastní pojištění ke dni předání.
- Nezapomeňte na pojištění domácnosti — je oddělené od pojištění nemovitosti a váže se k vašim věcem.
- U hypotéky ověřte, zda banka nevyžaduje vinkulaci pojistného plnění až do výmazu zástavy.
Co vyřídit po předání
- zkontrolujte, že schovatel vyplatil kupní cenu podle smlouvy,
- ověřte výmaz původního zástavního práva v katastru,
- uschovejte kupní smlouvu, protokol a potvrzení o platbách,
- ukončete nebo převeďte pojištění,
- odhlaste trvalý pobyt, pokud jste ho tam měli,
- oznamte změnu na finanční úřad kvůli dani z nemovitých věcí,
- připravte si podklady k dani z příjmů za rok prodeje,
- přesměrujte poštu na novou adresu.
Doklady o pořizovací ceně, rekonstrukcích a nákladech spojených s prodejem si uschovejte i v případě, že očekáváte osvobození od daně z příjmů. Pokud by se ukázalo, že osvobozeni nejste, bez nich výdaje neuplatníte. Podrobnosti najdete v tématu o daních při prodeji nemovitosti.
Časté otázky
Text má obecný vzdělávací charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani finanční poradenství. Konkrétní postup vždy závisí na právním stavu nemovitosti, podmínkách bank a dohodě účastníků. Před podpisem smluv doporučuji nechat dokumentaci zkontrolovat advokátem se zkušeností s převody nemovitostí.