Jak jsem prodal svůj dům – i přes nízký odhad banky

O jaký dům šlo

Šlo o náš vlastní dům – novostavbu řadového rodinného domu 5+kk s užitnou plochou 128,5 m² v klidné části Liberce pod Ještědem. Dům byl zkolaudovaný v roce 2023, stojí na pozemku o výměře 270 m² s jižně orientovanou zahradou a na střeše má fotovoltaiku s bateriovým úložištěm.

Prodávali jsme ho proto, že jsme se jako rodina stěhovali do Prahy – proto v textu často píšu v množném čísle. Dnes působím jako makléř v Praze a okolí. Právě stěhování nakonec rozhodlo o tom, jak jsme se zachovali ve chvíli, kdy se obchod zkomplikoval.

Původní inzerát Rodinný dům 5+kk Liberec, 128,5 m²

Kompletní popis domu, parametry a všechny fotografie.

Příprava na prodej

Před focením jsme dům důkladně uklidili a umyli okna. Fotky pak nafotila profesionální fotografka. Video ani záběry z dronu jsme nepřipravovali – a i bez nich se první zájemci ozvali do týdne od zveřejnění inzerátu.

Úklid a kvalitní fotky jsou nejlevnější investice do prodeje. Inzerát je první prohlídka, kterou zájemce absolvuje – a podle ní se rozhoduje, jestli přijde na tu skutečnou.

Ke kvalitním fotkám patří i přehledný půdorys – zájemce z něj hned pozná, jak na sebe místnosti navazují a jestli mu dispozice vyhovuje. Pokud ho nemáte, můžete si ho vytvořit zdarma v online editoru.

Jak dlouho prodej trval

Od zveřejnění inzerátu po zápis kupujících do katastru uběhly zhruba čtyři měsíce. Samotné nalezení kupujícího přitom bylo rychlé – většinu času zabralo financování a papírování.

Nabídková cena a vyjednávání

Dům jsme nabídli za necelých 13,6 milionu Kč. Měli jsme štěstí – první zájemci, kteří na prohlídku přišli, o dům stáli. Jak už to bývá, o ceně se jednalo. Domluvili jsme se zhruba o 400 tisíc Kč níž a podepsali rezervační smlouvu.

Sleva kolem tří procent z nabídkové ceny je při vyjednávání běžná. Až do této chvíle šlo všechno podle plánu.

Odhad banky nižší než kupní cena: co dělat

Kupující financovali nákup hypotékou, a tak banka nechala dům ocenit. Odhadce stanovil hodnotu zhruba o milion nižší, než byla dohodnutá kupní cena.

Kupující se proti odhadu ohradili a podali u banky jeho reklamaci, tedy žádost o přezkoumání. Banka si ale za odhadem stála a hodnotu nezměnila.

Banka přitom půjčuje z odhadní ceny, ne z ceny kupní. Kupující byli mladý pár, takže jim banka mohla půjčit až 90 % odhadní ceny – doporučení ČNB tuhle výjimku umožňuje žadatelům do 36 let, ostatní obvykle dosáhnou jen na 80 %. Všechno nad tuto částku musí kupující zaplatit z vlastních peněz.

Na stole byly v podstatě čtyři možnosti:

• trvat na dohodnuté ceně a doufat, že kupující rozdíl dofinancují,
• zkusit odhad u jiné banky – to ale kupující nechtěli, protože by se celý obchod protáhl o další týdny,
• od rezervace odstoupit a hledat dalšího kupujícího,
• sejít se s kupujícími na ceně někde mezi odhadem a dohodou.

Nakonec jsme se dohodli na kupní ceně zhruba 12,7 milionu Kč. Nebyl to náhodný kompromis „někde uprostřed“ – byla to nejvyšší cena, jakou nám kupující mohli dát: maximální hypotéka plus všechny jejich úspory. Při původně dohodnuté ceně by z vlastního potřebovali zhruba o půl milionu víc, než měli. Trvat na původní ceně by tak ve skutečnosti znamenalo obchod zrušit.

Jak se měnila cena

Proč jsme přistoupili na slevu

Dalo by se říct, že jsme slevou přišli o půl milionu. Kupující ale víc dát nemohli, takže jsme nevybírali mezi dvěma cenami – vybírali jsme mezi tímto obchodem a hledáním nového kupce. Stěhovali jsme se do Prahy a nechtěli jsme čekat na dalšího kupce.

Hledání nového zájemce by znamenalo znovu inzerci, prohlídky, vyjednávání a další týdny nejistoty – a pokud by i další kupující financoval nákup hypotékou, dost možná bychom narazili na podobný odhad. Kupující, kteří o dům opravdu stáli a obchod chtěli dotáhnout, byli pro nás v tu chvíli cennější než případných pár set tisíc navíc někdy v budoucnu.

Dvě hypotéky v jednom obchodu

Na domě jsme měli vlastní hypotéku a kupující si na nákup brali také hypotéku. Na první pohled to zní složitě, ve skutečnosti jde o běžnou situaci. Banka prodávajícího vyčíslí zůstatek úvěru, část kupní ceny jde na jeho splacení a zbytek prodávajícímu. Banka kupujícího zároveň potřebuje zřídit zástavní právo ke svému úvěru.

Takový obchod vyžaduje hlavně dobré pořadí kroků a sladění obou bank, úschovy a katastru. U nás tahle část proběhla standardně a bez komplikací.

Podrobněji to rozebírám v tématech financování hypotékou a úschova kupní ceny.

Co bych dnes udělal jinak

Zpětně je jasné, že jsme nabídkovou cenu nastavili příliš vysoko. Odhad banky vyšel o víc než 10 % pod cenou v inzerátu – a takový rozdíl se nedá svést jen na přísného odhadce. Rychlý zájem nás navíc utvrdil v tom, že je cena v pořádku, a to až do chvíle, kdy do obchodu vstoupila banka.

Dnes bych nabídkovou cenu stanovil s ohledem na to, jak nemovitost nejspíš ocení banka kupujícího. Vyjednávání by pak skončilo u ceny, kterou hypotéka skutečně pokryje, a nemuseli bychom se k ceně vracet až po podpisu rezervace.

Co si z prodeje odnáším

• Počítejte s odhadem banky už při stanovení ceny. Když kupující financuje nákup hypotékou, o tom, kolik reálně zaplatí, spolurozhoduje i odhadce jeho banky. Strop je výše úvěru z odhadní ceny plus úspory kupujícího.

• Vědět, co chcete, je víc než vědět, kolik chcete. Jasný cíl – v našem případě rychlé stěhování do Prahy – nám pomohl rozhodnout se rychle a bez zbytečných emocí.

• Neodmítejte první zájemce jen proto, že jsou první. Rychlý zájem neznamená, že je cena nízko. Může také znamenat, že je nemovitost dobře připravená a správně prezentovaná. Zároveň ale nezaručuje, že cenu potvrdí i banka kupujícího.

• Hypotéka na obou stranách není překážka. Je potřeba jen víc koordinace a dobře nastavená úschova.

Fotografie domu

Všechny fotografie najdete v původním inzerátu.