- Výše hypotéky se odvíjí hlavně od toho, jakou splátku unese váš příjem.
- Každá stávající splátka snižuje částku, kterou vám banka půjčí.
- Banka obvykle financuje nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, zbytek musíte mít sami.
Jak kalkulačka počítá
Banka se při posuzování hypotéky ptá především na to, jakou měsíční splátku zvládnete dlouhodobě splácet. Kalkulačka proto postupuje stejně jako zjednodušený bankovní výpočet bonity:
- Z čistého měsíčního příjmu domácnosti spočítá maximální částku, kterou můžete vydávat na všechny úvěrové splátky. Určuje ji zadaný podíl splátek na příjmu (DSTI).
- Od této částky odečte splátky, které už platíte – spotřebitelské úvěry, leasing, jinou hypotéku.
- Ze zbývající částky dopočítá podle úrokové sazby a doby splatnosti, jak vysoký úvěr taková splátka splatí. Používá standardní anuitní vzorec, se kterým počítají i banky.
- Nakonec ukáže, jak drahou nemovitost si můžete s touto hypotékou koupit, pokud banka financuje 80 % její hodnoty, a kolik k tomu budete potřebovat vlastních zdrojů.
Co znamená DSTI a LTV
DSTI – podíl splátek na příjmu
DSTI (debt service to income) vyjadřuje, kolik procent čistého měsíčního příjmu domácnosti padne na splátky všech úvěrů. Pokud máte čistý příjem 70 000 Kč a splátky 28 000 Kč, je vaše DSTI 40 %. Čím nižší DSTI, tím větší rezervu máte na běžné výdaje a nečekané situace.
Česká národní banka má limity DSTI i DTI (poměr všech dluhů k ročnímu příjmu) u hypoték na vlastní bydlení deaktivované. Banky si proto limity nastavují samy, obvykle se DSTI pohybuje kolem 40–50 %. Výjimkou jsou investiční hypotéky na třetí a další nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu: u nich ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje DTI nejvýše 7.
LTV – poměr úvěru k hodnotě nemovitosti
LTV (loan to value) udává, jakou část hodnoty nemovitosti financujete hypotékou. Hypotéka 5,6 mil. Kč na byt v hodnotě 7 mil. Kč znamená LTV 80 %. Zbylých 20 % musíte zaplatit z vlastních zdrojů.
U hypotéky na vlastní bydlení je limitem LTV 80 %, žadatelé do 36 let mohou dosáhnout až na 90 %. U investiční nemovitosti ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % – z vlastních zdrojů tedy musíte zaplatit alespoň 30 % hodnoty. Pozor na to, že banka počítá LTV ze zástavní hodnoty podle svého odhadu, ne z kupní ceny. Pokud odhad vyjde níž, budete potřebovat více vlastních peněz.
Kolik bude stát splátka u konkrétní nemovitosti a jaké LTV vám vyjde, spočítáte v kalkulačce splátky hypotéky.
Příklad výpočtu
Domácnost má čistý příjem 70 000 Kč měsíčně a počítá s podílem splátek 45 %, úrokovou sazbou 5,29 % a splatností 30 let. Srovnáme situaci bez dalších úvěrů a se stávající splátkou 5 000 Kč.
| Položka | Bez dalších úvěrů | Se splátkou 5 000 Kč |
|---|---|---|
| Maximální splátky celkem (45 % příjmu) | 31 500 Kč | 31 500 Kč |
| Prostor pro splátku hypotéky | 31 500 Kč | 26 500 Kč |
| Maximální hypotéka | 5,68 mil. Kč | 4,78 mil. Kč |
| Cena nemovitosti při 80% LTV | 7,10 mil. Kč | 5,97 mil. Kč |
| Potřebné vlastní zdroje | 1,42 mil. Kč | 1,19 mil. Kč |
Hodnoty jsou zaokrouhlené. Vlastní zdroje nezahrnují vedlejší náklady na koupi (odhad, právní služby, úschova, vybavení).
Splátka 5 000 Kč měsíčně – třeba za auto na leasing – sníží dosažitelnou hypotéku zhruba o 900 000 Kč. Před žádostí o hypotéku se proto vyplatí drobné úvěry splatit nebo zrušit nevyužívané kreditní karty a kontokorenty, které banka započítává jako závazek.
Co dalšího banka posuzuje
Kalkulačka vychází jen z příjmu a splátek. Banka při skutečném posouzení zohlední i další okolnosti, které mohou výslednou částku snížit:
- Druh a stabilitu příjmů – zaměstnání na dobu určitou, zkušební doba, příjmy z podnikání nebo ze zahraničí.
- Výdaje domácnosti – počet vyživovaných osob a životní náklady podle vlastní metodiky banky.
- Věk žadatelů – hypotéka musí být obvykle splacená do určitého věku, což může zkrátit maximální splatnost.
- Zástavní hodnotu nemovitosti – určuje ji odhadce banky a může být nižší než kupní cena.
- Záznamy v registrech dlužníků – včetně historie splácení.
Pokud už víte, jaký rozpočet si můžete dovolit, je dalším krokem najít nemovitost, jejíž cena odpovídá trhu. S tím vám pomohu na stránce Chci koupit nemovitost.