- Hrubý výnos z nájmu nestačí – rozhoduje čistý výnos po nákladech a hypotéce.
- U investice s vysokou hypotékou bývá měsíční cash-flow záporné.
- Výsledek po letech tvoří hlavně splácení jistiny a růst hodnoty nemovitosti.
Jak kalkulačka počítá
Kalkulačka spojuje dva pohledy na investici: měsíční hospodaření (vyjde nájem na splátku a náklady?) a výsledek po zvoleném horizontu (kolik bude investice za několik let stát).
- Z nájmu odečte rezervu na neobsazenost a měsíční provozní náklady vlastníka – fond oprav, správu, drobné opravy a pojištění. Výsledkem je čistý provozní příjem před hypotékou.
- Od čistého příjmu odečte anuitní splátku hypotéky. Zbytek je měsíční cash-flow, které vám zůstane, nebo které musíte doplácet.
- Pro každý měsíc horizontu přepočítá nájem podle zadaného růstu a volné cash-flow zhodnocuje zadanou sazbou. Záporné cash-flow se počítá jako peníze, které do investice průběžně vkládáte.
- Na konci horizontu sečte budoucí hodnotu nemovitosti, odečte zbývající dluh a připočte kumulované cash-flow. Výsledkem je odhad vašeho kapitálu a zisk po odečtení všech vložených peněz – vlastních zdrojů, pořizovacích nákladů i průběžných doplatků na záporné cash-flow.
Hrubý výnos, čistý výnos a cash-on-cash
Hrubý výnos z nájmu
Roční nájem vydělený kupní cenou. Byt za 7 mil. Kč pronajatý za 26 000 Kč měsíčně má hrubý výnos 4,5 %. Ukazatel je vhodný pro rychlé srovnání nabídek, ale nezohledňuje náklady ani financování.
Čistý výnos z ceny
Roční nájem po odečtení neobsazenosti a provozních nákladů vydělený kupní cenou. Ukazuje, kolik nemovitost vydělává sama o sobě, bez ohledu na to, jak je financovaná. V anglické literatuře se mu říká cap rate.
Cash-on-cash ROI
Roční cash-flow po splátce hypotéky vydělené vlastními penězi, které jste do koupě vložili (vlastní zdroje a pořizovací náklady). Ukazuje, jak se zhodnocují právě vaše peníze. Při vysokém podílu hypotéky bývá záporné.
LTV a DTI u investiční nemovitosti
LTV (loan to value) je poměr hypotéky k hodnotě nemovitosti, DTI (debt to income) poměr všech vašich dluhů k ročnímu čistému příjmu. Od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka bankám u investičních hypoték LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Investiční hypotékou se rozumí úvěr na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu.
Na byt za 7 mil. Kč si tak půjčíte nejvýše 4,9 mil. Kč a z vlastních zdrojů musíte mít alespoň 2,1 mil. Kč plus vedlejší náklady. Limit DTI 7 znamená, že při čistém příjmu 80 000 Kč měsíčně (960 000 Kč ročně) mohou všechny vaše úvěry dohromady dosáhnout nejvýše 6,72 mil. Kč. U hypotéky na vlastní bydlení zůstává LTV 80 % (do 36 let 90 %) a limit DTI se neuplatňuje. Kolik si můžete půjčit podle příjmu, spočítáte v kalkulačce maximální hypotéky.
Příklad výpočtu
Byt za 7 mil. Kč s nájmem 26 000 Kč měsíčně, 5% rezervou na neobsazenost, náklady vlastníka 5 000 Kč měsíčně (fond oprav, ostatní náklady, pojištění) a pořizovacími náklady 150 000 Kč. Hypotéka se sazbou 5,29 % na 30 let, nájem roste o 2 % a hodnota nemovitosti o 3 % ročně, volné cash-flow se zhodnocuje 4 % ročně. Horizont 10 let. Srovnáváme nejnižší vlastní zdroje, které limit LTV 70 % dovolí, s polovinou ceny.
| Ukazatel | Vlastní zdroje 30 % | Vlastní zdroje 50 % |
|---|---|---|
| Vlastní zdroje | 2,1 mil. Kč | 3,5 mil. Kč |
| Splátka hypotéky | 27 180 Kč | 19 414 Kč |
| Čistý příjem z nájmu před hypotékou | 19 700 Kč | 19 700 Kč |
| Měsíční cash-flow (první rok) | −7 480 Kč | +286 Kč |
| Hrubý / čistý výnos | 4,5 % / 3,4 % | 4,5 % / 3,4 % |
| Hodnota nemovitosti po 10 letech | 9,41 mil. Kč | 9,41 mil. Kč |
| Zůstatek hypotéky po 10 letech | 4,02 mil. Kč | 2,87 mil. Kč |
| Zisk oproti vloženému kapitálu | 2,39 mil. Kč | 3,28 mil. Kč |
Zisk je očištěný o peníze, které během 10 let doplácíte na záporné cash-flow, i o 4% výnos, který by tyto peníze jinak přinesly. Výpočet nezahrnuje daně.
S 30% vlastními zdroji doplácíte v prvním roce necelých 7 500 Kč měsíčně. Protože nájem roste, doplatky postupně klesají a za 10 let do investice vložíte navíc zhruba 590 000 Kč. Investice přesto vydělá – díky růstu hodnoty a splácení jistiny z peněz nájemníka.
S polovičními vlastními zdroji se byt uživí sám. Když započítáte všechny vložené peníze včetně doplatků na záporné cash-flow, vychází tato varianta lépe nejen v korunách, ale i procentně: zisk zhruba 90 % vložených peněz proti 84 % u varianty s 30 % vlastních zdrojů. Výsledek je ale citlivý na předpoklady – při rychlejším růstu cen nebo nižší sazbě se poměr může obrátit.
Na co si dát pozor
- Růst hodnoty není jistý. Výsledek je velmi citlivý na předpokládané zhodnocení. Zkuste si v kalkulačce zadat 0 % nebo i pokles a ověřte, zda investici ustojíte.
- Sazba po fixaci se změní. Kalkulačka počítá s jednou sazbou po celou dobu. Spočítejte si i variantu s vyšší sazbou.
- Mimořádné opravy. Výměna střechy, výtahu nebo rekonstrukce bytu mezi nájemníky se do běžných nákladů nevejdou. Počítejte s rezervou.
- Daně. Příjem z nájmu podléhá dani z příjmů. Výpočet daně ani odpisy nezahrnuje.
- Reálný nájem. Ověřte, za kolik se srovnatelné byty v lokalitě skutečně pronajímají, ne jen za kolik jsou inzerované. Pomohou i ceny bytů podle lokality.
Investiční nemovitost má smysl kupovat za cenu, která odpovídá trhu, a ve stavu, který nepřinese nečekané náklady. Pokud hledáte konkrétní byt na pronájem, pomohu vám s výběrem i prověřením – jak probíhá spolupráce při koupi.