- Splátka hypotéky je po celou dobu fixace stejná, mění se jen poměr úroku a jistiny.
- Delší splatnost snižuje splátku, ale výrazně zvyšuje přeplacení.
- LTV nad 80 % banky půjčují jen vybraným žadatelům a často za vyšší sazbu.
Jak se počítá splátka hypotéky
Výše úvěru je rozdíl mezi cenou nemovitosti a vlastními zdroji. Z ní kalkulačka spočítá anuitní splátku – pevnou měsíční částku, kterou splatíte úvěr i s úroky za zvolenou dobu. Stejným způsobem počítají splátku banky.
Na začátku splácení tvoří většinu splátky úrok a jen malá část snižuje dluh. S postupem času se poměr obrací. Proto má mimořádná splátka v prvních letech největší efekt.
Kalkulačka ukazuje také, kolik za celou dobu zaplatíte a o kolik úvěr přeplatíte. Ve skutečnosti se sazba po každé fixaci mění, takže celkové přeplacení je orientační – počítá s tím, že sazba zůstane stejná po celou dobu splatnosti.
Co znamená LTV
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Při ceně 7 mil. Kč a vlastních zdrojích 1,4 mil. Kč si půjčujete 5,6 mil. Kč, LTV je tedy 80 %.
U hypotéky na vlastní bydlení banky financují nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let až 90 %. Pokud kupujete třetí a další nemovitost nebo nemovitost k pronájmu, ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 %. Výnos z takové koupě spočítáte v investiční kalkulačce. Vyšší LTV obvykle znamená i vyšší úrokovou sazbu, protože banka nese větší riziko.
Banka počítá LTV ze zástavní hodnoty podle vlastního odhadu, ne z kupní ceny. Pokud odhadce ocení nemovitost níž, než za kolik ji kupujete, budete muset rozdíl doplatit z vlastních zdrojů.
Kolik si vůbec můžete půjčit podle svého příjmu, zjistíte v kalkulačce maximální hypotéky.
Příklad výpočtu
Byt za 7 mil. Kč, vlastní zdroje 1,4 mil. Kč, úvěr 5,6 mil. Kč (LTV 80 %), sazba 5,29 % a splatnost 30 let. Měsíční splátka vychází na 31 062 Kč. Jak se změní, když upravíte jeden z parametrů:
| Varianta | Měsíční splátka | Přeplacení celkem |
|---|---|---|
| Výchozí: 5,6 mil. Kč, 5,29 %, 30 let | 31 062 Kč | 5,58 mil. Kč |
| Splatnost 25 let | 33 690 Kč | 4,51 mil. Kč |
| Splatnost 20 let | 37 861 Kč | 3,49 mil. Kč |
| Sazba o 0,5 p. b. nižší (4,79 %) | 29 347 Kč | 4,97 mil. Kč |
| LTV 90 % (úvěr 6,3 mil. Kč, jen žadatelé do 36 let) | 34 945 Kč | 6,28 mil. Kč |
Přeplacení počítá s neměnnou sazbou po celou dobu splatnosti.
Zkrácení splatnosti z 30 na 20 let zvýší splátku o necelých 7 000 Kč, ale ušetří přes 2 mil. Kč na úrocích. Snížení sazby o půl procentního bodu přinese úsporu přes 1 700 Kč měsíčně.
Co nejvíc ovlivňuje splátku
- Výše vlastních zdrojů – každých 100 000 Kč navíc sníží při sazbě 5,29 % a splatnosti 30 let splátku zhruba o 550 Kč.
- Úroková sazba – závisí na délce fixace, LTV, bonitě a na tom, zda si u banky sjednáte další produkty.
- Doba splatnosti – delší splatnost pomáhá splnit podmínky bonity, ale výrazně zvyšuje celkové náklady.
- Cena nemovitosti – dobře vyjednaná cena snižuje úvěr i splátku. Ověřit, zda cena odpovídá trhu, vám pomohou aktuální ceny bytů podle lokality.